Så räknar banken ut hur mycket du får låna

När du ansöker om lånelöfte gör banken en kalkyl av om du klarar lånet, även om räntan stiger. Den kalkylen är inte hemlig. Den bygger på tre spärrar, och den som slår till först bestämmer hur dyr bostad du kan köpa.

Spärr 1: Kontantinsatsen

Enligt bolånetaket får du låna högst 90 % av bostadens pris. Resten, minst 10 %, måste du betala själv. Det betyder att kontantinsatsen sätter ett absolut tak:

• 300 000 kr i insats räcker till en bostad för högst 3 miljoner.
• 500 000 kr räcker till högst 5 miljoner.

För många förstagångsköpare är det just insatsen som sätter gränsen, inte inkomsten.

Spärr 2: Kvar att leva på (KALP)

Banken ställer upp en månadsbudget, en så kallad kvar att leva på-kalkyl. Den ser ut ungefär så här:

1. Inkomst efter skatt, plus barnbidrag om ni har barn.
2. Minus levnadskostnader enligt bankens schablon. Kalkylatorn räknar med ungefär 11 000 kr för en vuxen, 19 000 kr för två och 4 000 kr per barn. Varje bank har egna siffror.
3. Minus andra lån, som billån eller CSN.
4. Minus månadsavgift eller driftkostnad för bostaden.
5. Minus ränta och amortering på det nya lånet.

Blir det pengar över får du låna. Det viktiga är vilken ränta banken räknar med. Det är inte dagens ränta, utan en kalkylränta på ofta 6–7 %. Banken vill veta att du klarar lånet även om räntan går upp kraftigt. Ränteavdraget räknas inte heller med.

Spärr 3: Skuldkvoten

Många banker lånar inte ut mer än ungefär 5–5,5 gånger hushållets årsinkomst före skatt, alla skulder inräknade. Med två inkomster på 40 000 kr i månaden blir årsinkomsten 960 000 kr, och taket runt 5,3 miljoner. Har ni redan ett billån på 200 000 kr minskar utrymmet med lika mycket.

Exempel: vad sätter gränsen?

Två vuxna utan barn, med 40 000 kr var i lön, 4 000 kr i månadsavgift och 7 % kalkylränta:

• Med 300 000 kr i insats stannar det vid en bostad för 3 miljoner. Inkomsten skulle räcka till mer, men insatsen gör det inte.
• Med 500 000 kr i insats räcker det till 5 miljoner. Då finns bara runt 6 600 kr kvar i bankens kalkyl, så inkomsten är nära att ta stopp.

Ensam med samma lön och en stor insats på 1 miljon hamnar däremot runt 3,3 miljoner. Där är det kvar att leva på-kalkylen som sätter gränsen. Kalkylatorn visar vilken av spärrarna som gäller för dig.

Amorteringskravet påverkar också

Amorteringen räknas in i kalkylen. Lånar du mer än 70 % av priset ska du amortera 2 % av lånet per år, över 50 % är det 1 %. Det gör att en lite större insats kan ge mer utrymme än man tror, eftersom månadskostnaden sjunker när belåningen passerar 70 % eller 50 %. Läs mer i bolåneguiden.

Att låna maximalt är inte samma sak som att ha råd

Bankens kalkyl visar hur mycket du får låna. Den tar inte hänsyn till ditt sparande, dina resor eller att du kanske vill gå ner i tid någon gång. Gör din egen budget med den bostad du funderar på, och se till att det finns pengar kvar till buffert och sparande även med en högre ränta.