Hyra eller köpa: så jämför du på riktigt

"Att hyra är att slänga pengar i sjön" är ett vanligt råd. Men den som köper betalar också pengar som aldrig kommer tillbaka: ränta, avgift och kostnader vid köp och försäljning. Den rättvisa jämförelsen är vad du har kvar efter några år i båda fallen.

Två vägar med samma pengar

Kalkylatorn jämför två personer med exakt samma ekonomi:

• Den som köper lägger kontantinsatsen i bostaden och betalar ränta, amortering och avgift varje månad.
• Den som hyr investerar i stället kontantinsatsen och köpkostnaderna, och betalar hyran.

Den av dem som har lägst boendekostnad en månad sparar mellanskillnaden. Efter ett antal år jämförs förmögenheten: för köparen är det bostadens värde minus lånet, mäklararvodet och skatten på vinsten, plus eventuellt sparande. För den som hyr är det sparandet.

Pengar som är borta, åt båda hållen

Det som avgör är vilka kostnader som inte kommer tillbaka:

• Köparen: räntan (efter 30 % ränteavdrag), månadsavgift eller drift, mäklararvode vid försäljning, 22 % skatt på vinsten och för villa lagfart och pantbrev.
• Den som hyr: hela hyran, och schablonskatt på sparandet om det ligger på ett ISK.

Amortering räknas inte som en kostnad. Den betalar av lånet och syns som en högre förmögenhet för köparen.

Exempel: lägenhet för 3 miljoner

En bostadsrätt för 3 miljoner med 450 000 kr i insats, 3,5 % ränta och 4 000 kr i avgift jämförs med en hyresrätt. Pengarna som sparas ger 7 % per år, och hyra och avgift höjs med 2 % per år.

Samma lägenhet kan alltså vara det bättre eller sämre valet beroende på hur hög hyran är och hur bostadspriserna utvecklas.

Det här avgör mest

• Prisutvecklingen. Stiger bostadspriserna vinner köparen ofta stort, eftersom hela bostadens värde växer men bara insatsen är egna pengar. Står priserna still försvinner en stor del av fördelen.
• Hur länge du bor kvar. Mäklararvode och eventuell lagfart behöver tjänas in. Säljer du efter bara några år hinner köpet sällan löna sig.
• Skillnaden mellan hyra och boendekostnad. En billig hyresrätt med förstahandskontrakt är svår att slå.
• Att du faktiskt sparar. Hyra och spara fungerar bara om mellanskillnaden verkligen hamnar på ett sparkonto eller i fonder, varje månad.

Mer än pengar

Kalkylen svarar bara på den ekonomiska frågan. Ett eget boende ger trygghet och frihet att bygga om, medan en hyresrätt ger flexibilitet och slipper oväntade renoveringar. Det är minst lika viktiga skäl. Funderar du på att köpa är nästa steg att se hur mycket du kan låna.